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重磅!中国房地产政策出现重大变化!

2016-05-06 来源:站长采集
 
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导语 | 本次国务院会议就是给投资性住房彻底正名的一次机会。而随着国务院会议精神的逐级落实,一切限制二套房、三套房的“过时的限制性措施”必然会一一被取消。


国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。


会议指出,实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。


会议确定:


一是发展住房租赁企业,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。


二是推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。


三是完善税收优惠政策,鼓励金融机构加大支持,增加租赁住房用地供应。


四是强化监管,推行统一的租房合同示范文本,规范中介服务,稳定租赁关系,保护承租人合法权益。


2月3日,财政部、国家税务总局联合发文,继续对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠,对公共租赁住房免征房产税,对经营公共租赁住房所取得的租金收入,免征营业税。


当前三四线城市房地产库存严重,农民工在内的新市民将成为三四线城市去库存主力军。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,理论上10%的农民工实现市民化,就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。


当前已有不少地区出台了一些鼓励农民工进城买房的政策,但是在很多地方,农民工的支付能力依然买不起房,最后只能“望楼兴叹”。而实行住房租赁无疑是有效的解决办法之一。


海通证券首席经济学家李迅雷表示,不能单纯为了去库存而鼓励农民工举债买房,库存去化若只是寻求“接盘者”,可能引发下一波高库存风险。房子的功能应该是居住,要解决空置率较高的问题,所以应注重发展租赁市场。


今年的政府工作报告中提出,“建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这是《政府工作报告》首次提及“租购并举”的办法。


中国房地产业协会副会长朱中一表示,推进房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力,使其从长期的购房还款压力转变为短期的租金模式。此外,这也为库存严重地区的房企提供了一种转型方向。


给投资性住房彻底正名的一次机会


在住房租赁市场上一定是这样的现象:一边连着高收入人群,一边连着低收入人群;一边连着本地人,一边连着外地人;一边连着虽然收入不高但可能有点儿积累的普通中产家庭,另一边连着刚刚起步或刚刚大学毕业的年轻人。这些刚刚起步的人、这些外来的人口、这些低收入人群,他们买不起房子,租住这些富有者、当地人的房子,于是就产生一个巨大的租赁市场。

在这种条件下,城市化进程可以继续推进,人口流动可以有序进行,整个社会劳动力、人才的流动,还有由此带动的资本及其他生产要素的流动,都才是最有效的。建立购租并举的住房制度,这是修正了的新的说法,与以往倾向于帮助低收入人群买房的调控思路,在表述上明显进步了很多。而在美国至今有38%的家庭没有自己的住房,要租住私人住宅或者廉租房,而西欧、中欧住房自有化率更低,大部分国家处于40%-60%的状态,而北欧的住房自有化率则进一步下降至20%-30%。

建立住房租赁市场的核心就是要鼓励大量的房产投资者在满足自住的前提下,用富余资金购买库存商品房作为租赁市场的房租提供,这样既有效消化了库存商品房,活跃了经济,又能帮助暂时无法解决住房问题的人群从租房开始向拥有房产去过渡。

所以,据美房网投资俱乐部康辉老师认为,本次国务院会议就是给投资性住房彻底正名的一次机会。而随着国务院会议精神的逐级落实,一切限制二套房、三套房的“过时的限制性措施”必然会一一被取消。


干货:租房子注意事项


一、看房子要注意什么

  

1、交通问题

  

租房子的时候,当然不能一味只考虑价格,尤其是房子所在的地方距离上班的路程。租房子肯定要注意交通的便利性,如距离公交车站,出租车站,地铁站等的距离。这样也便于自己出行的方便。


2、通风与采光问题

  

实际去看房子的时候,不要看一看就走。要仔细观察房子是否通风,采光度如何,方不方便晾晒衣服,这些你都要仔细考虑。要是已经签订了合同,交了押金之后又觉得不好,后悔就来不及了。

  

3、周边环境

  

第一,安全性。观察门窗,看看别人容不容易进来。

  

第二,是否吵闹。这个问题光靠第一印象还真不好判断出来,如果房子靠近马路或者楼下有很多的店铺,就要想清楚了。

  

第三,会不会被偷拍。有的人喜欢在自己的租房里穿得很少,甚至有的喜欢裸睡,这些习惯都是个人习惯,但是若房子所在地方四周都有人居住,而自己又有这些习惯,就要考虑清楚了在租房。


4、尽量避开中介

  

租房子的时候,一旦有中介的参与,房子的价格就会在无形之中提高很多。为了减少这笔费用,尽量托同事或者其他关系,或者寻找那些准备要离开的人贴出来的告示(当然也要提防虚假消息哦)。


二、签合同要注意什么——四要诀


第一、应确定房东身份,可以要求出租人提供房产证和身份证加以核对。


第二、签合同前要清楚该房屋的安全性以及防火设备状况,检查其结构看是否有漏水断电等事宜,并检查室内所有家电是否可用、家具是否有损坏,并在合同中列出所租房间内所有物品,以免日后产生纠纷。

 

第三、要对水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费以及有线电视、维修费用等由谁承担做好约定,并在约定后抄查水、电、暖、煤气等的使用费用是否结清,若无结清则要求房东结算。


第四、还要对房租的金额、支付形式,租赁时间等相关信息进行明确标注;而且在交纳押金订金或租金时,都要要求房东开收据或在租赁契约上注明收讫事项。在签订租赁合同时务必要详细审核各项条款,由双方签名、盖章或按手印,以免日后求偿无门。


承租方应注意的事项:


1、查看出租人的房产证明和有效身份证明;

  

2、审核出租人的《房屋租赁证》;

  

3、签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;

  

4、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;

  

5、付款方式。


出租方应注意:

  

1、查看身份证明,外省市人员在本地居住是否有合法居住证明;

  

2、承租人租房用途,并在合同中约定不得有违法行为。


三、租房子过程中的常见骗术


骗术一:骗取房屋租金


一些不法中介公司打着房屋出租代理的名义,以各种优惠条件从业主手中骗得房屋钥匙及一个月的空置期,以月付的方式支付租金,同时刊登低价出租广告吸引租房人士,如承租人看中此房,至少要以押一付三的方式支付房屋租金,而更多的是采取半年付、年付来支付租金。不法中介采用这种手段,短期内便可积累大量的现金,然后伺机携款出逃,从而给业主及租房人带来巨大的财产损失。


骗术二:巨额差价


不法中介使用各种优惠手段,骗取业主信任后,以极低的价格代理业主的房屋,转手以不收取中介费的名义按市场价格出租,从而赚取高额差价。粗略计算,空置期加上差额部分,总额至少应在3000元以上。


骗术三:冒充房东骗取中介费


这个骗局中的不法中介首先要租下一套合适的房子做道具,然后从该公司找出一名业务员冒充房东,对所有顾客报出的出租价格都远远低于市场价格。每当顾客看房满意与假房东签下合同并交纳了中介费后,这位假房东又找出各种理由不肯出租了。顾客找公司退钱时,公司说双方已签租赁合同,中介服务已经完成,房东属单方违约,中介费不予退还。


骗术四:以不法手段骗取各种名义的费用


其一就是“看房费”。这个骗局的过程是客户交纳300-500元的“看房费”后,由甲业务员带领客户去看“一套房子”(当然这套房子根本就不存在)在路上乙业务员打来电话冒充房东说临时有事去不了,另约时间看房或让该客户记下“业主”的电话号码,这时甲业务员会说:“你已和房东取得联系,根据合同看房费不予退还。”

  

其二就是“信息费”。所谓信息费是租房人与中介公司在租赁代理费用上达不成一致时,中介公司会提出优惠方式,即租房人交纳为数不多的一笔费用后,一般为300-500元,中介公司会为租房人提供若干条房源信息,由租房人自己去联系。


骗术五:合同陷阱


无论是房东还是房客在委托中介公司为之出租或租赁房屋时,都要与之签订一份委托合同,如果您不认真阅读其中的条款,很可能会掉入中介公司挖好的陷阱里。


首先,中介公司与租客签订协议中,如果有类似“乙方与出租人交换各自的联系方式,或与之签订了有关定金合同,中介公司即完成了与乙方的委托合同,乙方应支付中介费”这样的条款,就要请房客要提高警惕,中介公司很可能与其内部员工通过唱双簧的把戏,骗取房客的中介费。正确的做法应是在验证房东身份和房产权等相关证件,并与房东签订正式的房屋租赁合同,做完物业交割后,才能给付中介公司相关费用。


第二,中介公司与房东签订委托合同时,应约定签订房屋租赁合同的签约地点,最好是到中介公司去签,防止中介公司的业务员瞒着其公司与业主私下签约,则房主的交易安全得不到保障。其次要详细填写物业验收单,应详细注明屋内各种设施的品名、品牌、数量、新旧程度等等,由房主和中介公司业务员共同签名确认后,并加盖公章,以防物品的毁损、丢失。


租房须知:


1、如何找房

  

找房途径有多种,主流有两种。一为网上寻找出租信息,但难分真假,且要防对方是二手房东,忽悠骗租金,简单有效方法为要求对方出示房产证以及有效身份证明;二为委托中介找房,由于东莞中介不收租客佣金,因而对租客来说,此法最为安全也最快速。但切记要找信誉度高的房地产中介公司,如合富置业、满堂红、金信联行、未来地产等中介,操作规范,较为可靠。


2、如何验房

  

租房以方便与安全为先,方便要观房之周围交通如何、生活配套怎样;安全要验房之内部,具体如下:首先检查房屋的门窗,看是否有防盗门,看窗户的密闭是否完好等;其次,要检查上下水道和电路入户状况,特别是楼龄较长的楼房。上下水道要通畅,入户电表为插卡式则可放心使用;第三要检查清楚家用电器使用状况,尤其是冰箱空调。


3、如何居住

  

一、换锁。此有血案为戒,去年底A市发生一双尸命案,源于两女子租房没换锁,上任租客之弟持偷配之钥匙入屋意图不轨,两女子奋起搏斗,不幸双赴黄泉。

  

二、签约时最好在租赁合同中约定,如租房遭遇梁上君子,以致财物损失,责任谁负。如无约定,在租客无过失的情况下,业主与租客各负其责。


总之,大家在租房子的时候要三思而后行,不要轻易把自己的钱装进别人的口袋。关于租房子要注意什么的知识就讲到这儿了,如果您有仔细阅读的话,相信在下次租房时就可以少走一些弯路了。


来源:凤凰财经(finance_ifeng)综合凤凰财经



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